재건축 리츠를 통해 분양가 상한제를 피하는 방법

부동산 시장에서 분양가 상한제에 대한 이슈는 끊임없는 논란거리 입니다. 분양하는 하는 건설사의 입장에서 건물을 지으면서 분양을 통해 자금을 회수해야 하는데 법으로 분양가를 제한해 마음대로 가격을 책정하지 못하게되어 수익률이 극히 떨어지거나 분양가상한제를 통해 분양을 하면 오히려 손해가 날 수 있는 상황이 생깁니다. 분양가 상한제의 피해를 입은 대표적인 단지가 용산의 나인원한남, 여의도의 브라이튼 사업을 들 수 있을 것 같습니다. 

 

분양가상한제를 피하기 위해 후분양으로 전환한 단지

 

나인원한남은 2017년 국토교통부가 민간택지에 분양가 상한제를 적용할것으로 보고 분양가 상한제를 피하기 위해 임대후 분양으로 전환한 한남더힐 처럼 임대후 분양 방식을 택했었습니다. 먼저 임대를 하고 임차인에게 나중에 우선 분양을 받을 수 있는 권리를 주게 됩니다. 일종의 콜옵션인 셈이지요. 다만 먼저 임대후 분양을 시행했던 한남더힐의 경우 분양률이 53% 였다는 점을 고려한다면 사업자 입장에서의 재무부담은 커질 수 밖에 없는 구조인것 만은 분명합니다. 또다른 사업장으로 여의도의 브라이튼이 있습니다. 여의도 핵심지역에 입지면에서는 대한민국 최고라고 볼 수 있는 사업장인데요. 여기에도 민간택지 분양가 상한제를 적용시켜 여의도 MBC부지복합개발 PFV(신영, GS건설, NH투자증권)에서 사업초기 부지값도 안되는 분양가에 급히 후분양으로 전환했습니다. 반면 오피스텔의 경우 분양가상한제 적용대상이 아니어서 평당 4300만원 수준의 분양을 진행하기도 했습니다. 하지만 경쟁률이 높게는 151대 1로 나오면서 대한민국 최고의 입지에 걸맞는 경쟁이 펼쳐졌습니다. 여의도의 입지를 고려한다면 평당 4300만원도 싸다는 투자자들의 움직임었죠.

 

여의도 브라이튼

 

재건축 리츠를 활용한 분양가상한제 회피

 

자유경제시장에서 정해지는 가격에 대한 제도적 손질이 이어지다 보니 사업자들은 규제를 피하는 방법을 여러모로 강구하고 있는 모습입니다. 최근 대우건설에서 발표한 내용을 살펴보면 재건축 리츠 사업을 통해 분양가 상한제를 피하는 방안을 이야기 하고 있습니다.

 

먼저 리츠에 대해서 설명해 보자면 

 

리츠란?
투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본, 지분에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁

 

을 말합니다.

 

 

리츠는 설립의 형태에 따라 신탁형과 회사형으로 구분되는데요. 신탁형은 수익증권을 발행해 투자자를 모으는 형태로 상장이 불가능하지만 회사형은 펀드와 마찬가지로 주식을 발행해 투자자를 모으는 형태로 투자자에게 일정기간을 정해 배당하는 형태로 증권시장에 상장해 주식처럼 사고 팔수 있는 형태 입니다. 국내시장에는 모두투어리츠, 신한알파리츠, 롯데리츠 등이 상장되어 최근 리츠투자 붐에 힘입어 많은 투자자들이 투자를 하고 있습니다.

 

그렇다면 대우건설이 이야기한 재건축 리츠란 어떤 것일까요? 바로, 재건축 단지의 일반분양분 주택을 리츠(부동산 투자신탁)를 활용해 임대주택으로 이용하고 리츠의 운영기간이 종료하고 난 뒤에 일반에 매각하는 사업을 말합니다. 의무 임대기간인 4년간만 임대를 하고 4년뒤가 지나면 분양하는 방식인데 임대후 분양의 경우에는 분양가 심의를 받지 않기 때문에 시장가격으로 분양할 수 있습니다.

 

 1. 조합/조합원들이 현물 출자를 통해 재건축 리츠를 회사형태로 설립한뒤

 2. 재건축 리츠는 주식시장에 상장하고 출자현물을 바탕으로 운용을 시작하게 됩니다.

 3. 이때 자산관리나, 임대관리, 위탁관리 등은 리츠관련 투자운용사에 맡기고

 4. 일반 투자자들은 한국거래소에 상장된 재건축리츠를 사고팔면서 투자를 할 수 있게되고

 5. 4년후 추후 분양가 상한제를 합법적으로 피하면서 분양을 할 수 있습니다. 

 

대우건설은 최근 입찰한 반포 1단기 3주구 재건축 사업부터 이런 모델을 적용해 시행하겠다고 발표하고 일반 분양분 600가구 전체를 리츠로 운영하는 방안을 조합원들에게 제시했습니다. 

 

분양가상한제 회피 가능할까?

 

대우건설은 정부가 리츠투자를 장려해 왔다는 사실에 기반하여 아이디어를 낸 것 같습니다. 하지만 기존에도 이와 같은 회피분양 사례가 없었던 것은 아니었습니다.서초구 신반포3차(지금의 원베일리) 조합의 경우 일반분양분을 펀드에 매각하려고 했지만 서울시와 국토교통부의 반대로 무산된 사례가 있었습니다. 조합원들의 이익과 정부의 시각이 상충되는 것은 그때나 지금의 계획이나 별반 달라 보이지 않습니다. 하지만 현행의 제도하에서 이루어지는 합법적인 방식이라면 반대의 명분이 정부의 입장에서 나올까 궁금합니다.

 

낡은 아파트에서 재건축만을 통해 보다 나은 주거권을 얻고자하는 시민들과 동시에, 반대로 정부가 만든 제도의 수혜로 일반분양 로또에 당첨되는 시민들의 입장이 있다면 정부는 과연 누구의 편을 들어 줄까요? 그 아파트를 얻는다면 얻는 자는 무조건 수익을 볼테지만 그 수익을 누구에게 주는가는 정부의 판단에 달려 있는것 같습니다.

 

http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2020/04/16/2020041601485.html

"분양가 상한제 돌파구"…대우건설 '재건축 리츠' 도입

 

https://www.sedaily.com/NewsView/1Z1KOVK0V5

조합원 > 일반 분양가...'가격역전' 현실화