올해부터 바뀌는 부동산 정책중 한가지 중에 가장 눈여겨 봐야할 뉴스가 2천만원 이하의 전월세 임대소득자에 대한 소득세 신고를 강화한다는 것입니다. 이 제도는 기존 2014년부터 2018년까지는 2천만원 이하의 소득을 올리는 자에 한해서는 세금신고를 면제해줬으나 올해부터 다시 시행되는 겁니다.
연 기준 2천만원이면 한달에 약 170만원 정도를 받고 있는 월세 사업자에게 해당됩니다. 전세도 마찬가지 입니다. 3주택 이상을 보유하고 있으면서 보증금 합계가 3억을 넘으면 신고대상입니다. 간주임대료 개념을 기초로 하고 있는 것이죠. 다만, 보유하고 있는 주택이 작거나(40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억원 이하), 연 임대소득이 400만원 이하면서 다른 종합소득금액도 2천만원 이하에 해당되는 사람은 이 제도에는 해당 되지 않습니다.(2021년까지 제외입니다.)
역시 증세없는 복지란 없습니다. 일단 이런 결정의 배경에는 세수확보가 가장 크다고 할 수 있습니다. 우선 가장 크게 타격을 입을 것으로 보는 계층은 자그마한 집을 몇채 가지고 있으면서 월세를 받고 있으며 은퇴를 앞두고 있거나 은퇴를 하신 세대에 해당 될 것 같습니다. 세금이야 낼 수도 있다고 하지만 이런 임대사업자 등록 또는 세금을 내게 되면 기존 건강보험료가 피부양자로 있었던 사람들이 지역가입자로 전환되어 건강보험료를 청구 할 수 있게 된 것입니다.
아시다 시피 직장가입자보다 지역가입자의 건강보험 부담이 더 큰 것이 사실입니다. 지역가입자의 경우 모든 재산사항을 반영해 건강보험료 금액을 산정하는데 동산, 부동산 등의 재산사항을 모두 고려하고 있기 때문에 조금이라도 임계점을 넘어 버리면 건강보험료를 생각보다 많이 내게 되는 상황이 발생할 수 있습니다. 그렇게 되면 임대소득이 얼마 되지 않는데 건강보험료까지 지불하면, 재산세, 기타잡비, 중개수수료 등을 고려했을 때 임대소득으로 인한 수익률이 급격하게 떨어지게 될 가능성이 상당히 높습니다.
의료보험 지역가입자 박탈의 기준은 다음과 같습니다. 주택임대사업자 등록을 하지 않을 경우 연간 임대소득이 400만원 이하로 관리해야 합니다. 임대사업자 등록을 했을 경우에는 연간 임대소득이 1천만원 이하로 관리해야 합니다. 그렇지 않으면 올해기준으로 봤을 때 지역가입자로 전환 될 가능성이 높습니다.
| 미등록 임대주택이 있는 경우 | 등록 임대주택이 있는 경우 |
| 연간 임대소득 400만원 초과시 피부양자 자격박탈 | 연간 임대소득 1천만원 초과시 피부양자 자격박탈 |
그렇다면 월세에 따라 내게 되는 소득세 금액은 어떻게 되는 것인지 살펴보겠습니다. 주택임대사업자 등록을 하지 않은채 2주택 이상의 보유자가 월세를 50만원 받고 있다고 가정할 때 연 월세금액은 600만원 입니다. 이때 내게 되는 소득세는 14만원입니다. 그리고 월세 150만원을 받고 있다고 가정한다면 소득세는 98만원을 내야 됩니다. 기존 월세 소득에서 약 4%~5%를 세금으로 납부해야 하는 상황입니다. 만약 자진신고를 하지 않을 경우에는 가산세를 물게 되어 있으나 그 정도가 미미하여 크게 부담이 되지 않으나 앞으로 정부의 정책이 세수를 계속 확보하려고 하는 점에서 점점 임대소득자들의 임대사업등록을 이끌어 낼 것으로 보입니다.
그렇다면 조금이라도 월세를 받고 있는 사람들은 어떻게 대처해야 할까요?
먼저 의료보험 지역가입이 부담스러운분들은 연간 임대소득 기준에 충족할 수 있는 금액에 따라 임대사업자 등록을 고려해야 합니다. 두번째로 반전세에 대한 접근을 달리해야 합니다. 2주택을 보유하고 있는 경우 전세에 대해서는 비과세에 해당하지만 월세에 대해서는 과세기준에 충족하기 때문에 2주택자인데 조금이라도 월세를 받으려고 반전세로 돌렸던 분들은 다시 전세로 돌리는게 유리할 것입니다.
