아크로 서울 포레스트의 줍줍 청약이 21일 마무리 되었습니다. 예상대로 엄청난 인기를 거뒀는데요 무려 26만명이 넘는 사람들이 하루에 몰렸습니다. 청와대 청원이 26만명이 되려면 몇날 몇일이 걸리는데 역시 돈이 달린 일에는 사람들의 행동과 손이 빨라지네요. 저역시도 마찬가지고요.
그런데 막상 넣고나니 행복회로를 돌리기 시작합니다. 만약 당첨되면 어떻게 될까라는 막연한 행복한 상상을 하게 되는데요. 생각해보니 일단 청약을 넣더라도 전매가 안되다 보니 당첨 된 것만으로는 돈을 벌 수는 없습니다. 물론 부동산을 통해 여러 어둠의 경로(?)를 통하지 않는 다면 말이죠. 그래서 일단 취득과 혹시나 바로 팔게 되면 그 양도세는 어떻게 되는지를 알아봐야 될 것 같습니다.
먼저 제일 작은 분양가이자 21만 5천명이 청약을 신청한 17억 4천 9백만원짜리 아파트에 대한 취득세는
취득세(세율 3%)52,470,000원
지방교육세(세율 0.3%)5,247,000원
농어촌특별세(세율 0.2%)3,498,000원
세액 합계액61,215,000원
입니다.
다음으로 3만 4천 9백명이 청약한 큰 분양가인 30억 4천 2백만원짜리 아파트에 대한 취득세는
취득세(세율 3%)91,260,000원
지방교육세(세율 0.3%)9,126,000원
농어촌특별세(세율 0.2%)6,084,000원
세액 합계액106,470,000원
입니다.
가장 큰 평수이자 만 4천 5백명이 신청한 37억 5천 8백만원짜리 아파트에 대한 취득세는
취득세(세율 3%)112,740,000원
지방교육세(세율 0.3%)11,274,000원
농어촌특별세(세율 0.2%)7,516,000원
세액 합계액131,530,000원
입니다.
취득세만 하더라도 벌써 벤츠 최고급 세단을 뽑을 수 있는 금액이 나오는 군요. 여기에 만약 잔금시 전세를 끼고 잔금을 치룬다면 전세금이 약 20억으로 가정할 경우에 부동산 중개 수수료는 최대요율로 1천 6백만원이 들어가게 됩니다. 물론 이 돈을 다내진 않으시겠지만 최대요율인 0.8%의 상한이 그렇습니다.
그렇다면 등기후 바로 매매할 시 양도소득세에 대해서 살펴보겠습니다. 가장 많은 투자자분들의 선택을 받은 17억 짜리 아파트를 기준으로 계산해보면 트리마제와 비교했을 때의 시세를 참고해 28억에 매도한다고 가정하겠습니다.
양도가액이 28억원에 취득가액 17억 4천만원을 빼고 기타 필요경비 조금을 빼면 양도소득금액은 약 10억정도가 나옵니다. 이때 양도소득기본공제 2백5십만원을 제한다면(굉장히 미미한 금액입니다) 과세표준은 별차이 없이 10억 정도가 되겠죠? 이 과세표준에 세율 40%을 곱하면 되는데…
문제는 서울은 조정지역으로 포함되어 있어 양도세 중과가 됩니다. 이런 물건을 구매하시는 분들의 대부분은 집 한채는 가지고 있다고 가정한다면 일시적 2주택 또는 3주택이 되실텐데 2주택자의 경우 기본세율 40%에 10%을 중과하여 50%가 양도소득세율이 되며 3주택자의 경우 20%가 중과되어 60%가 양도소득세율로 잡히게 됩니다.
그렇다면 해당 매물을 바로 판다고 하면 약 5억에서 6억원 정도의 양도소득세가 발생하게되니까 한 취득세를 제외하면 한 3억 남겠네요. 그래도 남는 장사입니다만 문제는 전세금이 문제겠네요 잔금 치를 정도의 현금을 충분히 들고 있으면 모르겠지만 잔금이 충분하지 않고 전세를 바라보고 매매한다면 조금 위험 할 수도 있겠다는 생각이 듭니다.
